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コンバ－ジョンとは、すでに役目を終えた建物の用途を変更し、ニ－ズに即した新たな用途に建物を変更し、刷新し再生させることです。
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① 住宅のコンバ－ジョン
30～40代に建てた家は、例えばお子様が多いご家族の場合、20年も経過すれば子供たちも独立し、
子供室などは不要な部屋となります。
間取り変更などのリノベ－ションでリビングを拡張したり、趣味の部屋とかの部屋にしたりすることもあるでしょうが、学生などの下宿や貸室などの収益を見込めるよう改造し、残るロ－ン返済に役立てる方法もあります。
また、積極的に余剰スペ－スを組み替えて、道路に面する部分を貸し店舗とかに用途変更する方法もあって良いと思います。
スペ－スを有効活用すればお金のなる木となります。 |
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② 収益施設のコンバ－ジョン
貸し事務所ビルや貸し店舗など、主にレンタル収益施設の場合、常に空室率を如何に低くするかということが事業オ－ナ－様の悩みです。
建物の築年数が大きくなるにつれて、建物の魅力も低下しリフォ－ムをしたり、空室率の増大を防ぐ目的で賃料を低くして、それでも収益がある場合は良いほうです。
たとえば、地域のニ－ズ以上の賃貸床が大量に供給されるような事態に至る場合、賃料や建物設備の問題以前の問題で、供給過剰というどうしようもない問題に直面することになります。
近年大阪の貸事務所業界はレンタルニ－ズに対し供給過剰となっていて、2008～2010年にオフィスの大量供給があり、2009年のリ－マンショック後の需要減と重なり、市況を大きく悪化させてきました。
そして数十年経過したオフィスビルから、大幅な賃料値引きが始まり、貸し事務所業界は冬の時代となっています。
さらに止めを刺すように2013年には巨大開発によるオフィスの更なる大量供給が行なわれることが確定しています。巨大開発はロングスパンで建設されるため、小回りが利かないのです。
必然的に、テナントの争奪戦がが始まります。
かつて東京で現実化した仁義無き新旧ビルのテナント争奪戦です。
設備の老朽化の著しい古いオフィスビルは、一溜まりもないでしょう。そして、東京で中小の古いオフィスビルで行なわれたのが、このコンバ－ジョン、すなわち用途変更による収益施設の刷新でした。
オフィスを高級賃貸住宅にコンバ－ジョンしたのです。
古いビルは、ほとんど借金返済が終わっていて、コンバ－ジョンする体力が残っていたわけです。
コンバ－ジョンとは、法的なチェックが必要になりますが、すでに供給過剰となった収益施設に見切りを付け、ニ－ズが十分見込まれる用途に変更し、新たな収益施設としてシフト刷新する手法です。 |
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③ コンバ－ジョンの実務
時代のニ－ズに合った用途に収益施設を変更するためには、様々な法的制約を乗り越えなければなりません。
できれば、確認申請などを必要とする用途変更は避けるべきですし、上手にコンバ－ジョンさせることが高い収益を生むことに繋がるとお考えください。
高い収益のコツは、建物の魅力を損わずに、可能な限り安くコンバ－ジョンし可能な限り高く供給することです。法的な対応力や高いリノベ－ション力も必要となります。
問題は、常に今ある建物からのスタ－トであり、新築するのではないという認識です。
プロを必要とする領域です。まずは、お気軽にご相談（無料）ください。 |
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